Kiểm soát giao dịch bất động sản qua sàn thế nào?
Việc bắt buộc mua bán nhà, đất qua sàn có nhiều điểm tốt, vấn đề là làm sao để kiểm soát tình trạng khai báo sai giá trị giao dịch?
Đề xuất tất cả giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn mới đây đang gây nhiều tranh cãi. Có người đồng tình nhưng cũng không ít người phản đối. Để trả lời cho câu hỏi "tại sao lại cần sàn giao dịch trung gian và quản lý chúng thế nào?", tôi xin được lấy ví dụ về một người nông dân trồng rau, đến vụ thu hoạch tự do đem rau này ra chợ bán. Giả định các trường hợp xảy ra như sau:
Trường hợp thứ nhất: nếu rau được trồng đúng tiêu chuẩn, không tồn dư hóa chất độc hại, giá hợp lý. Khi này, người nông dân sẽ thu được tiền. Người tiêu dùng sẽ mua được rau sạch với giá hợp lý vì không phải qua trung gian. Nhưng trong trường hợp này, nhà nước sẽ không thu được thuế giá trị gia tăng. Có chủ vườn thu cả trăm triệu lợi nhuận mỗi năm mà không cần khai báo thu nhập. Nên ở trường hợp này, người nông dân đang kinh doanh sản phẩm của mình nhưng không đăng ký và không đóng thuế.
Trường hợp thứ hai: nếu rau này tồn dư các chất độc hại như thuốc trừ sâu. Người mua rau này về ăn có thể bị ảnh hưởng đến sức khỏe, thậm chí tử vong. Nếu rau được phân phối rộng thì số lượng người bị ảnh hưởng rất nhiều. Thậm chí, người trồng rau, bán rau còn bị truy tố. Cán bộ quản lý địa phương đó cũng sẽ bị khiển trách, cách chức.
Quay trở lại vấn đề nhà đất với trường hợp người dân có đất bán lại cho người khác. Nếu hai bên gặp nhau trực tiếp, người mua sẽ mua được giá rẻ vì không mất phí trung gian; người bán sẽ bán được giá tốt nên cũng được lợi. Nếu hai bên khai báo đúng giá bán thì nhà nước cũng sẽ thu được đúng số thuế thu nhập. Nhưng nếu hai bên thông đồng, khai báo giá thấp hơn thì nhà nước sẽ bị thất thu thuế.
Trong trường hợp mảnh đất này là ảo, không có thật, mảnh đất dính quy hoạch, người bán cố tình đăng tin rao bán để đi lừa người mua. Người mua không nắm được thông tin nên đặt cọc mua và sau đó người bán bỏ trốn hoặc không trả lại tiền. Khi đó, người mua sẽ thiệt hại.
Thế nên, một giải pháp được đưa ra là mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Khi này, sàn giao dịch sẽ kiểm tra pháp lý của mảnh đất, tư vấn giá cả cho người bán và người mua. Nếu mảnh đất này là ảo, có vấn đề pháp lý, mà sàn giao dịch không tư vấn cho khách mua thì người mua có thể kiện sàn giao dịch. Tiền mua bán được thông qua sàn giao dịch nên nhà nước có thể kiểm soát được giá giao dịch thực tế và thu thuế đúng giá trị thực, không lo thất thu thuế.
>> Dấu hỏi khi giao dịch nhà đất phải thông qua sàn
Câu chuyện bán rau phía trên cũng vậy. Nếu quy định mọi nông dân phải bán qua một công ty chuyên thu mua làm trung gian, công ty này chịu trách nhiệm kiểm định lại chất lượng, xin giấy phép cung cấp ra thị trường. Khi có vấn đề liên quan đến chất lượng, công ty này sẽ phải chịu trách nhiệm với pháp luật. Điều này vừa đảm bảo quyền lợi cho người bán, an toàn cho người mua, lại tốt cho xã hội và chính phủ sẽ thu được thuế từ công ty nhập hàng và bán hàng ra thị trường.
Giá trị của sàn giao dịch trung gian trong bất cứ lĩnh vực nào (từ thực phẩm, chứng khoán đến bất động sản...) là ở chỗ đó. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp sàn giao dịch hay công ty thu mua có thể thông đồng với bên mua và bên bán để khai báo giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế để trốn thuế. Số tiền chênh lệch được các bên giao dịch bằng tiền mặt. Khi đó, vấn đề kiểm soát của nhà nước sẽ không đạt yêu cầu. Do vậy, việc phát sinh thêm khâu trung gian là các sàn giao dịch, công ty thu mua sẽ khiến người mua và người bán chịu thiệt hơn, Nhà nước phải chịu trách nhiệm quản lý nhiều hơn, tốn thêm nhân sự, chi phí trong khi hiệu quả giám sát không có gì thay đổi so với hiện nay.
Tóm lại, việc mua bán nhà đất hay mua bán rau (hoặc bất cứ sản phẩm nào khác) thông qua sàn giao dịch hoặc các công ty có pháp nhân kinh doanh đúng là có nhiều điểm tốt. Các nước trên thế giới cũng thực hiện bằng cách này. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vấn đề tồn tại là làm sao để kiểm soát việc khai báo sai giá trị giao dịch? Nếu làm được việc này thì phương án giao dịch qua sàn sẽ được hoàn thiện.
Ở các nước phát triển, các giao dịch có giá trị lớn đều được kiểm soát. Ví dụ, khi anh mua một chiếc ôtô giá 300 triệu đồng, số tiền này sẽ phải là tiền có nguồn gốc (tiền lương hàng tháng công ty trả, tiền lợi tức đầu tư, tiền vay ngân hàng, tiền được cho tặng... tất cả đều được giám sát và quản lý). Nếu cơ quan giám sát thấy có biểu hiện bất thường, họ sẽ chuyển sang cơ quan điều tra để yêu cầu chủ thể chứng minh nguồn gốc số tiền trên.
Như vậy, nếu người bán nhà khai báo thấp hơn giá trị giao dịch thực tế và nhận về một số tiền lớn bằng tiền mặt. Khi họ đem số tiền mặt này nộp vào ngân hàng để mua ôtô, hệ thống sẽ cảnh báo tới cơ quan điều tra để theo dõi. Khi giao dịch được thực hiện, cơ quan giám sát sẽ tiến hành yêu cầu chứng minh nguồn gốc số tiền này. Người dân có trách nhiệm khai báo các khoản thu, chi để cơ quan điều tra biết. Nếu phát hiện sai phạm ở mức nhẹ, người này sẽ bị nhắc nhở, hướng dẫn khai báo lại chính xác. Còn nặng hơn, họ sẽ bị tịch thu tài sản, nặng hơn nữa có thể bị truy tố trước pháp luật.
Để có thể làm được việc giám sát thu nhập cá nhân của toàn dân như vậy, tôi cho rằng, chúng ta cần thực hiện trong nhiều năm và qua các bước:
1. Tất cả các giao dịch (cả bất động sản, ôtô, mua bán...) từ một tỷ đồng trở lên đều phải thông qua ngân hàng và khai báo nguồn gốc tiền sử dụng trong giao dịch.
2. Thành lập cơ quan giám sát giao dịch trốn thuế để kiểm tra các giao dịch có nghi vấn. Khi phát hiện nghi ngờ sẽ chuyển sang cơ quan cảnh sát điều tra để yêu cầu giải trình. Như vậy, ai mua bán đất hay làm ăn có lãi không khai báo, khi phát sinh giao dịch mới sẽ bị phát hiện nguồn tiền không minh bạch (người kinh doanh khai báo lợi nhuận chưa đúng, hoặc người bán đất khai báo chưa trung thực về số tiền giao dịch).
3. Hạ thấp giá trị giao dịch phải khai báo nguồn gốc tiền xuống dần tới 200 triệu đồng. Như vậy, nếu anh bán sang tay đất được một tỷ đồng mà không khai báo, thì anh chỉ có thể mua được cái gì đó dưới 200 triệu đồng. Nếu muốn mang tiền đó đi mua ôtô, anh sẽ phải khai báo thuế trước đó chính xác. Nếu cơ quan giám sát phát hiện tiền không minh bạch, anh sẽ bị xử lý.
Khi chúng ta có thể kiểm soát được nguồn gốc của tiền trong các giao dịch như vậy, sẽ không còn phải lo ngại người dân khai báo số tiền bán đất thấp hơn thực tế. Khi đó, mỗi người dân sẽ giống như một công ty, có tiền thu nhập và tiền chi phí (đầu vào, đầu ra). Không có đầu vào sẽ không có đầu ra, hoặc đầu vào, đầu ra không hợp lý cũng bị đưa vào diện cảnh báo. Bằng việc dần dần hoàn thiện các công cụ quản lý, tôi tin các trường hợp vi phạm pháp luật sẽ nhanh chóng bị phát hiện và xử lý, góp phần làm trong sạch thị trường.
Trong dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh Bất động sản đang được lấy ý kiến, điều 57 quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Theo vnexpress.net
